Cada procedimiento tiene su propia arquitectura

Un desahucio por falta de pago y otro por expiración del plazo comparten el nombre y poco más: difieren el cauce procesal, los plazos y los hechos que deben acreditarse. Otro tanto sucede entre una extinción de condominio entre hermanos avenidos y aquella en la que uno de ellos viene ocupando el inmueble desde hace años.

Por ese motivo no trabajamos con formularios. Antes de presentar escrito alguno examinamos el contrato, revisamos los justificantes de pago y exponemos al cliente cuál es el escenario realista, incluido el tiempo que previsiblemente habrá de transcurrir. El asunto lo dirige un abogado que lo conoce desde su inicio hasta su conclusión.

Arrendamientos urbanos

Impago de la renta

El cauce es el juicio de desahucio por falta de pago, que permite acumular en la misma demanda la reclamación de las rentas devengadas y no satisfechas. La reacción temprana resulta determinante: cada mensualidad que transcurre es una cantidad adicional de cobro más incierto, pues el problema no suele residir en la voluntad del arrendatario, sino en su capacidad económica.

Con carácter previo a la demanda remitimos un requerimiento fehaciente de pago. Produce dos efectos de interés: en ocasiones resuelve el impago sin necesidad de procedimiento y, cuando no lo resuelve, impide que el arrendatario enerve la acción abonando lo debido en el último momento, facultad que de otro modo podría ejercitar.

Duración real del procedimiento

El factor determinante es el juzgado competente, que es precisamente el que menos puede controlarse. En la mayoría de los partidos judiciales median varios meses entre la presentación de la demanda y el lanzamiento efectivo; en los órganos con mayor carga de trabajo el plazo se dilata de forma apreciable. Facilitamos una estimación ajustada al juzgado que corresponda, sin ofrecer plazos que no dependen de la dirección letrada.

Debe tenerse presente, además, que cuando el demandado acredita una situación de vulnerabilidad pueden acordarse suspensiones del lanzamiento. Se trata de un régimen que ha sido objeto de sucesivas reformas, por lo que se analiza al plantear el asunto.

Actuaciones que deben evitarse

Cambiar la cerradura, interrumpir el suministro de agua o electricidad y retirar los enseres del arrendatario constituyen conductas que, además de no resolver nada, pueden situar al propietario en la posición de denunciado por coacciones y comprometer un desahucio que tenía ganado. La recuperación de la posesión se obtiene por vía judicial.

Copropiedad y división de la cosa común

La copropiedad no consentida constituye una fuente permanente de conflicto: ningún comunero puede enajenar por sí solo, es frecuente que uno de ellos use el inmueble en mayor medida que los demás y los gastos se distribuyen de forma desigual. El ordenamiento no obliga a permanecer en la indivisión, y la acción de división de la cosa común permite salir de ella, bien mediante adjudicación a uno de los comuneros con compensación a los restantes, bien mediante venta.

La práctica demuestra que el solo hecho de plantear formalmente la división desbloquea numerosos acuerdos que llevaban años estancados.

Preguntas frecuentes

¿Puedo reclamar las rentas atrasadas además de recuperar el inmueble?

Sí, ambas pretensiones se acumulan en la misma demanda. Cuestión distinta es el cobro efectivo, que dependerá de la solvencia del arrendatario; por ello conviene valorar desde el inicio la existencia de bienes o ingresos sobre los que dirigir la ejecución.

El arrendatario se ha marchado dejando deudas de suministros

Los suministros contratados a su nombre constituyen deuda propia frente a la compañía suministradora. Si permanecieron a nombre del propietario, procede reclamárselos junto con las rentas y el importe de los desperfectos, previa aplicación de la fianza.

¿Hasta dónde cubre la fianza?

Responde de los desperfectos y, según lo pactado, de los impagos, pero rara vez alcanza para cubrir varias mensualidades. Constituye una garantía más limitada de lo que suele suponerse, lo que refuerza la conveniencia de reaccionar ante el primer incumplimiento.

Comparto una vivienda con mis hermanos y no alcanzamos acuerdo

Puede instar la división de la cosa común sin necesidad de que los demás copropietarios presten su conformidad. Antes de acudir al juzgado examinamos si cabe un acuerdo de adjudicación, que resulta sensiblemente menos gravoso para todos.

¿Qué coste tiene y cuánto se prolonga?

Facilitamos presupuesto cerrado en la primera consulta, con detalle de los costes de procurador. En cuanto a la duración, ofrecemos una horquilla ajustada al juzgado competente.

Concertar una consulta

Estudiamos el asunto con la documentación a la vista y le trasladamos las alternativas disponibles, los plazos que maneja y el coste de cada vía antes de que adopte ninguna decisión. Si del análisis resulta que el procedimiento no le conviene, se lo diremos con la misma claridad.

Atendemos en nuestras oficinas de Madrid, en el Paseo de la Castellana 153, y de Daimiel (Ciudad Real), en la calle Progreso 7, de lunes a viernes de 9:00 a 18:00 horas, siempre previa cita concertada. Puede solicitarla por WhatsApp, en el teléfono 682 73 19 79 o a través del formulario de contacto.